Nutzer-Investor-Dilemma: Investieren als Mieter?

Der Eigentümer besitzt das Gebäude, der Mieter nutzt es und trägt häufig einen wesentlichen Teil der laufenden Energie- und Betriebskosten. Genau daraus entsteht das sogenannte Nutzer-Investor-Dilemma: Wer soll in eine effizientere Klimaanlage, Lüftungsanlage, Gebäudeautomation oder andere Gebäudetechnik investieren, wenn Kosten und Nutzen bei unterschiedlichen Beteiligten liegen?

In der Praxis ist die Antwort nicht automatisch: der Eigentümer. Gerade bei langfristig gemieteten Gewerbeimmobilien kann eine Investition auch für den Mieter wirtschaftlich sinnvoll sein. Entscheidend sind Mietdauer, Amortisationszeit, Fördermöglichkeiten und der zusätzliche Nutzen, den die Modernisierung für den eigenen Betrieb schafft.

Was ist das Nutzer-Investor-Dilemma?

Das klassische Problem ist schnell erklärt: Der Eigentümer müsste in eine energetische Verbesserung des Gebäudes investieren, einen großen Teil des unmittelbaren Nutzens hat jedoch der Mieter.

Wird beispielsweise eine ineffiziente Lüftungs- oder Klimaanlage erneuert, zahlt zunächst derjenige, der die Investition beauftragt. Die niedrigeren Energie- und Betriebskosten wirken sich anschließend aber vor allem dort aus, wo diese Kosten tatsächlich anfallen.

Umgekehrt hat ein gewerblicher Mieter ein Interesse an moderner Technik, investiert aber nicht automatisch gerne in ein Gebäude, das ihm nicht gehört.

Das kann dazu führen, dass technisch und wirtschaftlich sinnvolle Projekte über Jahre verschoben werden. Gerade bei Gewerbeimmobilien greift diese Betrachtung allerdings häufig zu kurz.

Warum sollte ein Mieter in ein fremdes Gebäude investieren?

Die entscheidende Frage lautet nicht nur:

„Wem gehört die Anlage irgendwann?“

Mindestens genauso wichtig ist:

„Welchen Nutzen habe ich während der Zeit, in der ich das Gebäude tatsächlich nutze?“

Bei einem langfristigen Mietvertrag kann die Antwort deutlich für eine eigene Investition sprechen.

Mietdauer und Amortisationszeit zusammen betrachten

Nutzt ein Unternehmen einen Standort beispielsweise noch zehn oder zwölf Jahre und amortisiert sich eine energetische Maßnahme voraussichtlich innerhalb von fünf bis sieben Jahren, kann die Investition auch als Mieter wirtschaftlich interessant sein.

Nach der Amortisation profitiert das Unternehmen während der weiteren Nutzungszeit von niedrigeren Betriebskosten und einer verbesserten technischen Ausstattung.

Dabei sollte nicht ausschließlich die feste Grundlaufzeit des Mietvertrages betrachtet werden. Auch Verlängerungsoptionen, die strategische Bedeutung eines Standortes oder eine bereits langfristig geplante Nutzung können für die Entscheidung relevant sein.

Je kürzer oder unsicherer die verbleibende Nutzung ist, desto wichtiger wird dagegen eine gemeinsame Lösung mit dem Eigentümer.

Eine Investition rechnet sich nicht nur über eingesparte Energie

Gerade bei Klima-, Lüftungs-, Heizungs- und Regelungstechnik wird die Wirtschaftlichkeit häufig fast ausschließlich anhand eingesparter Kilowattstunden betrachtet.

Für einen gewerblichen Nutzer ist das häufig zu kurz gedacht.

Raumtemperatur und Aufenthaltsqualität

Eine zuverlässige Kühlung oder bedarfsgerechte Beheizung beeinflusst unmittelbar, wie ein Gebäude genutzt werden kann. Das betrifft Büroarbeitsplätze genauso wie Hotels, Verkaufsflächen, Gastronomie, Schulungsbereiche oder andere gewerblich genutzte Räume.

Wo sich Mitarbeitende, Kunden oder Gäste längere Zeit aufhalten, ist die Qualität des Raumklimas nicht nur eine energetische Kennzahl. Sie ist Teil der tatsächlichen Nutzungsqualität des Gebäudes.

Luftqualität und Lüftung

Eine moderne Lüftungsanlage kann bedarfsgerechter betrieben werden und gleichzeitig die Luftversorgung innerhalb der genutzten Bereiche verbessern.

Für den Mieter sind damit nicht nur mögliche Energieeinsparungen relevant. Auch Luftqualität, Regelbarkeit und die technische Qualität seiner Arbeits-, Aufenthalts- oder Kundenbereiche spielen eine Rolle.

Klimatisierung und Komfort

Ähnliches gilt für die Klimatisierung von Nichtwohngebäuden. Moderne Systeme können nicht nur effizienter arbeiten, sondern Räume bedarfsgerecht versorgen und unterschiedliche Nutzungsbereiche besser berücksichtigen.

Gerade bei Büro-, Hotel-, Handels- oder anderen Kundenflächen kann die Qualität der Klimatisierung deshalb einen Wert haben, der über die reine Energieeinsparung hinausgeht.

Regelung und Anlagenqualität

Alte technische Anlagen verursachen nicht nur Energieverbrauch. Ungünstige Betriebszeiten, schlecht abgestimmte Sollwerte, fehlende Regelmöglichkeiten oder unnötiger Parallelbetrieb können den Betrieb zusätzlich belasten.

Mit moderner MSR-Technik und Gebäudeautomation lassen sich technische Anlagen stärker an die tatsächliche Nutzung eines Gebäudes anpassen.

Versorgungssicherheit und Betrieb

Auch Störungen, Reparaturen, Ausfallzeiten und eingeschränkte Regelbarkeit gehören zu einer wirtschaftlichen Betrachtung. Eine Modernisierung kann deshalb sinnvoll sein, obwohl sich die Entscheidung nicht ausschließlich über den Energieverbrauch erklären lässt.

Die Investitionsentscheidung sollte immer den gesamten betrieblichen Nutzen berücksichtigen.

Warum auch der Eigentümer von der Investition des Mieters profitieren kann

Das Nutzer-Investor-Dilemma funktioniert in beide Richtungen.

Investiert ein langfristiger Mieter in hochwertige Gebäudetechnik, kann auch der Eigentümer davon profitieren. Die Immobilie verfügt anschließend beispielsweise über modernisierte Klima-, Lüftungs-, Heizungs- oder Regelungstechnik.

Gerade fest mit dem Gebäude verbundene technische Anlagen verbleiben nach dem Ende eines Mietverhältnisses in der Praxis häufig im Objekt. Für einen Eigentümer kann deshalb ein wirtschaftliches Interesse daran bestehen, eine Modernisierung durch den Mieter zu unterstützen.

Wie mit der Anlage bei Ende des Mietverhältnisses umgegangen wird, sollte jedoch nicht offenbleiben. Eigentum, Verbleib, mögliche Rückbaupflichten, Instandhaltung und weitere Rechte oder Pflichten sollten zwischen den Beteiligten vertraglich geklärt werden.

Baukostenzuschuss: Wenn sich der Eigentümer an der Investition beteiligt

Eine besonders interessante Möglichkeit kann eine finanzielle Beteiligung des Eigentümers sein.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen lässt sich beispielsweise vereinbaren, dass der Mieter die technische Modernisierung selbst organisiert und durchführt, während sich der Eigentümer über einen Baukostenzuschuss an den Investitionskosten beteiligt.

Damit können beide Seiten unterschiedliche Interessen sinnvoll miteinander verbinden:

• Der Mieter erhält eine moderne und effizientere technische Ausstattung für seine tatsächliche Nutzungszeit.
• Sein eigener Finanzierungsanteil kann durch die Beteiligung des Eigentümers reduziert werden.
• Der Eigentümer beteiligt sich an einer Modernisierung, die langfristig auch den technischen Standard und die Nutzbarkeit seiner Immobilie verbessern kann.
• Bleibt die eingebaute Technik bei einem späteren Auszug im Objekt, kann der Eigentümer auch nach dem Ende des Mietverhältnisses davon profitieren.

Gerade die Kombination aus eigener Investition des Mieters, möglicher Förderung und einer Beteiligung des Eigentümers kann dazu führen, dass eine Modernisierung wirtschaftlich deutlich interessanter wird.

Kann ein gewerblicher Mieter selbst Fördermittel beantragen?

Grundsätzlich ja. Ein gemietetes oder gepachtetes Nichtwohngebäude schließt eine Förderung nicht automatisch aus.

Die aktuellen BEG-Regelungen sehen bei sonstigen Effizienzmaßnahmen grundsätzlich auch die Antragstellung durch Mieter vor. Für Unternehmen, Contractoren und andere Investoren bestehen darüber hinaus je nach Maßnahme unterschiedliche Förderwege.

Entscheidend sind insbesondere:

• die konkrete technische Maßnahme,
• das anzuwendende Förderprogramm,
• die Rolle des Investors und Antragstellers,
• die tatsächliche Kostentragung,
• die Rechnungsstellung und
• der Projektstand zum Zeitpunkt der Antragstellung.

Bei Maßnahmen wie Gebäudehülle, Lüftungs- und Klimatechnik, Gebäudeautomation oder anderen Effizienzmaßnahmen gelten andere Verfahrenswege als beispielsweise beim Heizungstausch.

Auch die KfW-Heizungsförderung für Unternehmen und Nichtwohngebäude richtet sich ausdrücklich an Unternehmen, Contractoren und andere Investoren, die Investitionsmaßnahmen in bestehenden Nichtwohngebäuden durchführen.

Welche Förderlogik für ein konkretes Projekt gilt, sollte deshalb nicht allein aus dem Eigentumsverhältnis abgeleitet werden.

Eine ausführliche Einordnung der aktuellen Förderstruktur finden Sie in unserem BEG-EM-Praxisleitfaden für Nichtwohngebäude.

Welche Maßnahmen können für gewerbliche Mieter interessant sein?

Besonders interessant sind Investitionen, bei denen der gewerbliche Nutzer einen wesentlichen Teil des wirtschaftlichen oder funktionalen Nutzens während seiner eigenen Nutzungszeit erhält.

Klimaanlagen und Raumkühlung

Wer Büro-, Hotel-, Verkaufs- oder andere Gewerbeflächen langfristig nutzt, profitiert unmittelbar von einer zuverlässig regelbaren und energieeffizienten Klimatisierung.

Weitere Informationen: Förderung für Klimaanlagen in Unternehmen

Lüftungsanlagen

Bei langfristig genutzten Flächen können Energieeffizienz, Luftqualität und eine bedarfsgerechte Regelung gemeinsam für eine Modernisierung sprechen.

Weitere Informationen: Fördermittel für Lüftungsanlagen

MSR-Technik und Gebäudeautomation

Gerade gewerbliche Mieter betreiben technische Anlagen häufig nach ihren eigenen Nutzungszeiten und Anforderungen. Eine bessere Regelung kann deshalb interessant sein, auch wenn das Gebäude selbst einem anderen Eigentümer gehört.

Weitere Informationen: Förderung für MSR und Gebäudeautomation

Wärmepumpen und Heiztechnik

Auch Investitionen in die Wärmeversorgung können bei gewerblich genutzten Nichtwohngebäuden relevant sein. Hier gelten jedoch eigene Förderbedingungen und Verfahrensregeln, die vor dem Projektstart gesondert geprüft werden sollten.

Weitere Informationen: Förderung für Wärmepumpen im Gewerbe

Praxisbeispiel: Langfristig gemietete Büro- oder Gewerbefläche

Ein Unternehmen nutzt einen Standort langfristig. Die vorhandene Klima- und Lüftungstechnik ist technisch überholt, verursacht hohe Betriebskosten und erfüllt die heutigen Anforderungen des Unternehmens nur noch eingeschränkt.

Der Mieter trägt die laufenden Energie- und Betriebskosten.

Eine Modernisierung kann gleichzeitig mehrere Effekte haben:

• Energie- und Betriebskosten reduzieren,
• die Regelbarkeit verbessern,
• Raumtemperaturen stabilisieren,
• die Luftversorgung verbessern,
• Arbeits- und Aufenthaltsbereiche aufwerten,
• die technische Zuverlässigkeit erhöhen und
• Störungen und unnötige Betriebszeiten reduzieren.

Liegt die erwartete Amortisationszeit innerhalb der verbleibenden oder vertraglich gesicherten Nutzungsdauer, kann eine eigene Investition des Mieters wirtschaftlich sinnvoll sein.

Beteiligt sich zusätzlich der Eigentümer über einen Baukostenzuschuss oder eine andere vereinbarte Kostenbeteiligung und können für die Maßnahme Fördermittel genutzt werden, verändert sich die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung noch einmal deutlich.

Das Nutzer-Investor-Dilemma wird damit nicht vollständig aufgehoben. Es wird aber zu einer lösbaren Frage der Projektstruktur.

Was sollten Mieter und Eigentümer vor einer Investition klären?

Bevor Verträge geschlossen oder Förderanträge vorbereitet werden, sollten insbesondere folgende Punkte geklärt sein:

1. Welche technische Maßnahme soll umgesetzt werden?
2. Wer profitiert während der Nutzungsdauer wirtschaftlich und betrieblich davon?
3. Wie lange wird der Mieter den Standort voraussichtlich noch nutzen?
4. Wie lang ist die erwartete Amortisationszeit?
5. Wer wird Investor und Antragsteller?
6. Wer beauftragt die Maßnahme und erhält die Rechnungen?
7. Wer trägt welche Investitionskosten?
8. Beteiligt sich der Eigentümer beispielsweise über einen Baukostenzuschuss?
9. Was geschieht mit der technischen Anlage am Ende des Mietverhältnisses?
10. Wer übernimmt Betrieb, Wartung und Instandhaltung?
11. Welche Förderprogramme kommen für die konkrete Maßnahme infrage?
12. Welche Verträge dürfen zu welchem Zeitpunkt abgeschlossen werden?

Gerade die letzten Punkte sollten nicht erst geklärt werden, wenn eine Anlage bereits bestellt oder das Projekt weit fortgeschritten ist.

Wie der Förderprozess bei ecogreen grundsätzlich abläuft, zeigen wir auf unserer Seite So funktioniert die Fördermittelbegleitung.

Fördermittel können das Nutzer-Investor-Dilemma entschärfen

Fördermittel lösen die unterschiedlichen Interessen von Eigentümer und Mieter nicht automatisch.

Sie können aber die wirtschaftliche Ausgangssituation eines Projektes deutlich verändern. Reduziert sich der eigenfinanzierte Investitionsanteil, kann sich grundsätzlich auch die Wirtschaftlichkeit einer Modernisierung verbessern.

Zusätzlich kann eine Beteiligung des Eigentümers dazu beitragen, die Interessen beider Seiten zusammenzuführen.

Genau diese Betrachtung entscheidet in der Praxis häufig darüber, ob eine Modernisierung sinnvoll umgesetzt werden kann oder über weitere Jahre liegen bleibt.